Eftirlit

Gíslar ehf.

Umsjón og eftirlit með framkvæmdum

Rétt er að fara fáum orðum um mikilvægi þess að gott eftirlit sé haft með því að verktaki standi við samningsskyldur sínar. Þó að búið sé að semja við ákveðin verktaka um að framkvæma það verk sem tiltekið er í útboðsgögnum, er verkkaupi ekki laus allra mála. Verkkaupa ber skylda til að fylgjast með framkvæmdunum, því einungis með kerfisbundnu eftirliti getur hann sannað vanefndir verktaka á samningnum. Hlutverk eftirlitsmanns er þó ekki síður að vera milligöngumaður verktaka og verkkaupa auk þess að vera ráðgjafi og sá aðili sem sker úr um ágreiningsatriði. því er nauðsynlegt að sá maður sem til eftirlitsins ræðst fyrir hönd verkkaupa, sé vel að sér á sviði þeirra framkvæmda sem um ræðir.

Fleiri atriði eru innifalin í þjónustunni en almennt tíðkast hjá ráðgjöfum á þessu sviði. Má þar nefna að við undirbúning framkvæmda (við gerð útboðs-gagna) er lögð mikil áhersla á að skoða húsið nákvæmlega til að sem mest nákvæmni náist við skemmdagreiningu og magntöku. Á undirbúningsstiginu eru t.d. allar íbúðir heimsóttar og rætt við eigendur og farið yfir athugasemdir þeirra, skoðar allar svalir hússins nákvæmlega og skráð niður öll atriði sem skipta máli t.d. hvort og hvar lekur, magn mismunandi viðgerðaþátta o.s.frv. Auk þess er notuð vinnulyfta eða vinnupallar eins og með þarf til að skoða skemmdir og meta, með sem nákvæmustum hætti. Vegna þessara vinnubragða hefur tekist að gera mjög nákvæm útboðsgögn sem hafa staðist mjög vel. Vegna þess hve vandlega undirbúin gögnin eru, hefur verið hægt að festa magntölur í nánast öllum verkþáttum, í samningum við verktaka.

Eftirlitið er mikilvægasti þátturinn í að tryggja gæði framkvæmdanna. Eftirlitinu er þannig háttað að komið er á staðinn a.m.k. einu sinni á hverjum degi, stundum oftar, komið er á misjöfnum tímum, sem tryggir að verktakinn getur átt von á því hvenær sem er. Öll atriði sem skipta máli eru skráð á sérstök eftirlitsblöð (dagskýrslur) t.d. veðurfar, mannafli, hvað er unnið, verklag o.s.frv. Í verklok er verkkaupa (húsfélaginu) síðan afhentar þessar skýrslur ásamt öllum gögnum sem verkið varða t.d. verkfundargerðum, efnisvottorðum, efnislistum, trygginga- og ábyrgðarvottorðum o.s.frv. Komi upp gallar á verkinu síðar, má rekja með hjálp þessara gagna hver er ábyrgur og hver skuli sjá um úrbætur.

Varðandi umsjón með verkinu almennt, þá er þar m.a. innifalið; umsjón með hönnun, samskipti við byggingaryfirvöld, yfirferð reikninga og þeirra magntalna sem þeir eru byggðir á, allar fundasetur bæði með fulltrúm húsfélags og á almennum húsfundum, aðstoð við endurgreiðslu á virðisaukaskatti og deilingu kostnaðar niður á íbúðareigendur, samningaviðræður, samningsgerð, uppgjör, úttektir þ.e. áfanga-, for-, loka- og ábyrgðarúttekt og í raun allt sem uppá getur komið varðandi framkvæmdina. Auk framangreindra atriða er rétt að taka fram að öll tölvuvinna, prentun, ljósritun, akstur o.þ.h. er að sjálfsögðu innifalin. 

Minnispunktar varðandi eftirlit með framkvæmdum.

Hér meðfylgjandi eru nokkrir minnispunktar sem eftirlitsmaður þarf að hafa til hliðsjónar við störf sín. Þess ber að geta að þetta er alls ekki tæmandi listi yfir störf eftirlitsaðila, heldur einungis nokkur grunnatriði sem hafa þarfi í huga við við viðhaldsframkvæmdir.

 5. Eftirlit með framkvæmdum 

5.1 Yfirferð á verkinu með verktaka.

 5.1.1 Hver er verkstjóri verktaka.

5.1.2 Fara yfir verkþætti og verkþáttaröð.

5.1.3 Yfirfara útboðsgögn og væntanlegar framkvæmdir með verktaka.

5.1.4 Skrá breytingar.

5.1.5 Verktaki afhendi verkáætlun.

5.1.6 Verktaki afhendi mannaflaáætlun.

5.1.7 Gera útgjaldaáætlun fyrir verkkaupa..

5.1.8 Sjá til þess að viðkomandi meistarar skrái sig á verkið hjá byggingarfulltrúa.

5.1.9 Tilkynna þarf um framkvæmdirnar til byggingafulltrúa..

5.1.10__________________________

5.2 Tryggingar.

Áður en framkvæmdir hefjast skal verktaki láta eftirlitsmann fá ljósrit af tryggingaskýrteinum eftirfarandi trygginga:

5.2.1 Ábyrgðartryggingu.

5.2.2 Framkvæmdatryggingu.

5.2.3 Slysatryggingu.

5.2.4 Brunatryggingu.

5.2.5 Fylgjast þarf með að tryggingar renni ekki út á verktímanum.

5.2.6__________________________

5.3 Undirverktakar.

5.3.1 Verktaki skal leggja fram lista með undirverktökum sínum.

5.3.2 Eftirlitsmaður þarf að samþykkja alla undirverktaka.

5.3.3 Eftirlitsmaður skal skrá alla undirverktaka sem hann samþykkir jafnóðum.

5.3.4 Viðkomandi meistarar hjá undirverktökum skulu skrá sig á verkið hjá b.f.

5.3.5 Eftirlitsmaður skal fylgjast með að meistarar skrái sig hjá b.f.

5.3.6 Eftirlitsmanni er heimilt að vísa manni sem hann ekki samþykkir af verkstað.

5.3.7__________________________

5.4 Verkfundir.

5.4.1 Halda reglulega verkfundi með verktaka og verkkaupa.

5.4.2 Skrá niður allt það sem verkið varðar.

Dagsetningu, fundarstað og tíma.

Tegund fundar.

Hverjir eru mættir og frá hverjum.

Mannafla vélar o.s.frv.sbr. dagskýrslur.

Deiluatriði og fyrirspurnir.

Allar breytingar sem kunna að verða á verkinu.

Ef nýir verkþættir þá semja um ný einingaverð áður en verkþáttur hefst.

Dreifing fundargerðar og næsti fundartími.

Hverja skuli boða á næsta verkfund.

Fram komi kostnaður, gæði, og áætluð verklok.

5.4.3 Verktaki og eftirlitsmaður undirriti fyrri fundargerðir.

5.4.4 Fram komi þær athugasemdir sem verktaki vill að séu skráðar í fundargerð

5.4.5 Ákvarðanir varðandi fyrirspurnir liggi fyrir í síðasta lagi á næsta fundi.

5.4.6 Lesa skal upp fundargerð áður en fundi er slitið.

5.4.7__________________________

5.5 Vinnueftirlit.

5.5.1 Eftirlitsmaður taki út vinnupalla.

5.5.2 Eftirlitsmaður taki út aðstöðu starfsmanna og samþykki

5.5.3 Kalla skal til Vinnueftirlit ríkisins til að taka út vinnupalla og aðstöðu.

5.5.4 Starfsmenn verktaka skulu nota tilskilin öryggisbúnað.

5.5.5 Eftirlitsmaður skal nota tilskilin öryggisútbúnað

5.5.6 Athuga að vegfarendum og eða íbúum stafi ekki hætta af framkvæmdunum

5.5.7__________________________

5.6 Eftirlit með lekastöðum.

5.6.1 Skráningar á lekastöðum skulu ávallt liggja frami á verkstað.

5.6.2 Þök yfirfarin.

5.6.3 Yfirfara glugga.

5.6.4 Yfirfara opnanleg fög og hurðir.

5.6.5 Yfirfara sprungur.

5.6.6 Yfirfara allar samtengingar byggingahluta.

5.6.7__________________________

5.7 Mælingar og sýnatökur.

5.7.1 Mæla loftinnihald steypu og múrs.

5.7.2 Athuga kornastærð í sandi m.t.t þykktar á viðgerð.

5.7.3 Athuga v/s tölu steypu og múrblöndu.

5.7.4 Athuga hvort farið er að fyrirmælum framleiðenda við blöndun efna.

5.7.5 Mæla steypuhulu járna.

5.7.6 Mæla rakastig útveggja fyrir og eftir háþrýstiþvott.

5.7.7 Mæla rakastig tréverks fyrir málningu.

5.7.8 Skoða nýlegar viðgerðir.

5.7.9 Athuga duftsmitun á málningu.

5.7.10 Rannsóknir á borkjörnum Rb.(loft, frostþol, brotþol, alkalískemmdir.)

5.7.11_________________________

5.8 Viðgerðir á steypu.

5.8.1 Eftirlitsmaður sé viðstaddur fyrstu blöndun á múr til viðgerða.

5.8.2 Öll viðgerðarefni sem ekki eru fyrirskrifuð í útboðsgögnum skulu samþykkt af eftirlitsmanni fyrir notkun. Verktaki skal koma með gögn sem sanna að efnin séu ekki lakari en þau sem voru fyrirskrifuð. Skrá skal allar breytingar í fundargerðir og eða dagskýrslur.

5.8.3 Eftirlitsmaður taki út brot á steypu, oft er nauðsynlegt að brjóta í áföngum og leyfa steypunni að þorna út á milli.

5.8.4 Mæla rakastig fyrir og eftir viðgerð.

5.8 Múrari með full réttindi sjái um viðgerðir.

5.8.6 Athuga vökvun áður en viðgerð hefst. (12-24 klst.)

5.8.7 Athuga grunnun á steypu fyrir viðgerð.

5.8.8 Athuga meðhöndlun eftir viðgerð.

5.8.9 Leyfa múrviðgerðum að jafna sig a.m.k. 3-4 vikur fyrir sílanböðun.

5.8.10 Athuga botnfyllingu og grunnun í lifandi sprungum.

5.8.11__________________________

5.9 Gluggar þakkantur og annað tréverk.

5.9.1 Leita nákvæmlega að fúa og gera við.

5.9.2 Skoða hreinsun á gluggakörmum m.t.t viðloðunar á kítti.

5.9.3 Athuga hvort nauðsynlegt sé að bólusetja samsetningar í körmum.

5.9.4 Athuga toppfyllingu að utan m.t.t. leka niður í glerfals.

5.9.5 Athuga toppfyllingu að innan m.t.t. daggarmyndunar að innan.

5.9.6 Athuga útloftun á gleri.

5.9.7 Athuga rakastig áður en fúgun fer fram.

5.9.8 Athuga hvort réttur grunnur er notaður undir kítti.

5.9.9 Athuga vel hreinsun og rakastig áður en málun fer fram.

5.9.10__________________________

5.10 Einangrun - útveggjaklæðning

5.10.1 Athuga yfirborð veggja sem klæða skal m.t.t. útöndunar.

5.10.2 Hreinsa burt málningu (rispa) sé yfirborð veggja mjög lokað.

5.10.3 Athuga hald í grindarfestingum.

5.10.4 Athuga að trégrind liggi ekki beint að stein (asfaltpappi eða samb.milli).

5.10.5 Athuga að einangrun liggi vel, að hvergi séu rifur eða krumpur.

5.10.6 Athuga vindvörn, að pappi sé heill og samskeyti eingöngu á lektum.

5.10.7 Efnisval t.d. ál og stál má ekki liggja saman.

5.10.8 Athuga að notaðir séu réttir fylgihlutir.

5.10.9 Fylgjast með að útloftun sé hvergi lokuð t.d. við glugga og útskot.

5.10.10 Athuga músanet snjógildrur o.þ.h.

5.11 Þak

5.11.1 Athuga útloftun.

5.11.2 Prófa naglfestu.

5.11.3 Athuga skörun.

5.11.4 Þakrennur, laufristar.

5.11.5 Samskeyti þaka við steypta útveggi.

5.11.6 Athuga ryð í þakstáli.

5.11.7 Efnisval t.d. ál og stál má ekki liggja saman.

5.11.8 Athuga að hreinsun sé góð fyrir málningu.

5.11.9 Fylgjast með að flöturinn sé ekki rakur þegar málað er.

5.11.10 Skoða lofttúður og þakglugga.

5.11.11__________________________

5.12 Verklok - lokaúttekt.

5.12.1 Boðað sé til lokaúttektar með bréfi til aðalverktaka, undirverktaka og verkkaupa

5.12.2 Allar magntölur yfirfarnar endanlega.

5.12.3 Allir ágallar skráðir í fundargerð sem verktaki samþykkir með undirskrift

5.12.4 Verktaka gefinn ákveðinn frestur til að bæta úr öllum göllum sem koma fram við úttekt. (skráð í sömu fundargerð.)

5.13 Ábyrgðarúttekt.

5.13.1 Fyrir lok ábyrgðartímans skal fara fram ábyrgðarúttekt.

5.13.2 Boða skal verktakann með bréfi.

5.13.3 Ef gallar koma í ljós við ábyrgðarúttekt, skal senda tryggingafélagi verktakans bréf um að losa ekki ábyrgðartryggingu að svo stöddu vegna ágalla á verkinu.

5.13.4 Gefa skal verktakanum hæfilegan frest til að hefja viðgerðir og hæfilegan tíma til að ljúka þeim.

5.13.5 Óskráðir gallar við ábyrgðarúttekt eru ekki á ábyrgð verktaka. Því er nauðsynlegt að skoða húsið vandlega fyrir úttekt, mikilvægt er að verkkaupi (íbúðareigendur) taki þátt í þeirri skoðun

5.13 Skjöl er varða eftirlitið.

5.14.1 Eftirlitsmaður sér um að halda til haga öllum skjölum sem verkið varða.

5.14.2 Öll skjöl, eftirlitsblöð, dagskýrslur, fundargerðir efnisvottorð o.s.frv. skulu  afhent verkkaupa í verklok.